Polonya'da TürklerPolonya'da ev alma ve mortgage
"Şahıs firmam var, hangi bankadan mortgage alabilirim? Ev almayı mı kirada kalmayı mı düşünmeliyim?"
Topluluğumuzda en çok dolaşan yanlış bilgi şu: “yabancıysan Polonya’da ev alamazsın, önce kalıcı oturum lazım.” Gerçek bundan daha ayrıntılı ve çoğu kişi için daha iyi haber.
Resmî kaynağa göre, arsa mülkiyetiyle bağlantılı olmayan bağımsız bir daire (samodzielny lokal mieszkalny) almak için MSWiA izni gerekmiyor — çok katlı binadaki tipik daireler bu kapsamda. İzin asıl olarak arsa ve arsalı taşınmaz alımında gündeme geliyor. İkinci elde masraf tarafı ise %2 ★ PCC, noter ücreti + %23 ★ KDV ve tapu kaydı için 200 zł ★.
İzin gerekiyor mu, gerekmiyor mu?
Belirleyici olan oturum türün değil, aldığın şeyin ne olduğu. Resmî kaynağa göre arsa mülkiyetiyle bağlantılı olmayan bağımsız bir konut birimi alımı izin şartından muaf. Apartman dairesi alan çoğu kişi bu kategoride kalıyor ve MSWiA’ya başvurmadan işlemi tamamlayabiliyor.
İzin gereken alan ise arsa ve arsalı taşınmazlar. Müstakil ev almayı düşünüyorsan bu ayrım doğrudan seni ilgilendiriyor, çünkü ev genelde arsasıyla birlikte satılıyor. Sınır bölgesindeki taşınmazlar ve büyük tarım arazileri ayrıca özel durumda; bunlar diğer muafiyetlerin dışında tutuluyor.
Muafiyet doğuran başka haller de var: Polonya vatandaşı bir eşle birlikte ve ortak konut amacıyla alım, kalıcı oturum ya da AB uzun dönem mukimi statüsüyle 5 yıl ★ Polonya’da yaşamış olmak, Polonya vatandaşı eşle 2 yıl ★ kalıcı oturumla yaşayıp taşınmazın mal ortaklığına girmesi gibi. Kendi durumun bu hallerden birine yakınsa alım öncesinde doğrulatmakta fayda var — kalıcı oturum ile vatandaşlık farkını da karıştırmamak gerekiyor.
Bakacağın her taşınmazın księga wieczysta (KW) numarasını satıcıdan iste. Tapu sicili üzerinden mülkiyet durumunu, ipotek ya da haciz kaydı olup olmadığını ve arsa ilişkisinin nasıl kurulduğunu kontrol ettirebilirsin. İzin gerekip gerekmediği çoğu zaman burada netleşiyor.
Satış fiyatı dışında ne kadar masraf çıkıyor?
İkinci el (rynek wtórny) alımda ilk kalem PCC — medeni hukuk işlemleri vergisi. Oranı taşınmaz değerinin %2’si ★ ve PCC-3 beyannamesiyle vergi dairesine ödeniyor.
İkinci kalem taksa notarialna, yani noter ücreti. Tutarı taşınmazın değerine göre değişiyor ve Adalet Bakanlığı yönetmeliğiyle belirleniyor; üzerine %23 ★ KDV ve senet suretlerinin masrafı ekleniyor. Üçüncü kalem tapu sicili harçları: 200 zł ★ mülkiyet kaydı için, kredi kullanıyorsan ipotek kaydı için ayrıca bir harç.
Piyasa teamülüne göre bu masrafların hepsini alıcı karşılıyor. Müteahhitten sıfır konut (rynek pierwotny) alıyorsan işlem KDV kapsamında olduğu için ayrıca PCC ödenmiyor; noter ve tapu harçları yine geçerli.
Neden bir kredi danışmanıyla çalışmalısın?
Bir mortgage/kredi danışmanıyla çalışmak topluluğumuzun ortak tavsiyesi. Danışman senden ücret almıyor — ödemeyi krediyi onaylayan banka yapıyor. Bu da iyi bir danışman seçmeyi önemli hale getiriyor, çünkü teşvik yapısı seninkiyle tam olarak örtüşmeyebiliyor.
Danışmanın katkısı şurada somutlaşıyor: birden fazla bankadan aynı anda teklif toplamak, hangi bankanın yabancı gelir ya da şahıs işletmesi gelirine nasıl baktığını bilmek ve dosyayı reddedilmeden önce doğru bankaya yönlendirmek. Bankaların şartları birbirinden belirgin şekilde farklı — topluluk deneyimine göre bazıları başvuru için tam bir takvim yılı ★ Polonya’da geçirmiş olmanı istiyor.
Gelirin şahıs işletmesinden (JDG) geliyorsa bankalar genelde daha uzun bir geçmiş ve düzenli PIT beyanı istiyor. Bankanın sana vergi mukimliği sorusu yöneltmesi de bu süreçte olağan.
Türkiye bir dönem mali izleme listesindeydi ve bu durum bankadan bankaya değişen ek incelemeler doğurmuştu. Deneyimli bir danışman hangi bankanın bu tür geçmişe nasıl yaklaştığını biliyor; tek başına başvurup arka arkaya red almak kredi geçmişini de olumsuz etkileyebiliyor.
Emlakçı ve tapu süreci nasıl işliyor?
Emlakçı komisyonu topluluk deneyimine göre ~%2 + KDV ★ civarında ve pazarlığa açık. Satış işlemi noterde akt notarialny ile yapılıyor; öncesinde genelde bir ön sözleşme (umowa przedwstępna) imzalanıyor ve kapora veriliyor. Ön sözleşmedeki cayma şartlarını imzalamadan önce okumak, sonradan kaporayı tartışmaktan daha kolay.
Lehçe bilmiyorsan noter işleminde yeminli tercüman bulunması gerekiyor. Topluluk deneyimine göre İngilizce-Lehçe yeminli tercüman çoğu durumda yeterli oluyor, Türkçe-Lehçe tercüman şartı aranmıyor.
Kiralamak mı, satın almak mı daha mantıklı?
Topluluğumuzda bu ciddi tartışıldı ve iki görüş de var. Bir üyemiz: “50-60 m² 2+1 evler milyon zlotyi geçiyor, parayı buraya bağlamak mantıksız” dedi. Karşı görüş: “30 yıl kira ödeyeceksin ve sonunda evin olmayacak.” Bu karar kişisel finansal duruma, Polonya’da kalış planına ve piyasa koşullarına göre değişiyor — tek doğru cevap yok. Kirada kalmaya devam edeceksen kira sözleşmesindeki tuzak maddeleri gözden geçirmekte fayda var.
Doğrulaman gerekenler
- Aldığın şeyin bağımsız daire mi yoksa arsalı taşınmaz mı olduğu — izin şartı buna bağlı
- KW numarası üzerinden mülkiyet, ipotek ve haciz kaydı
- İkinci el mi sıfır mı — PCC %2 ★ yalnızca ikinci elde çıkıyor
- Noter ücreti + %23 ★ KDV ve 200 zł ★ tapu harcı dahil toplam masraf
- Bankanın Polonya’da geçirilmiş süre ve gelir tipi şartları
- Ön sözleşmedeki cayma ve kapora şartları
Bu yazı mali veya hukuki tavsiye değildir. Kredi şartları, vergi oranları ve yabancıların taşınmaz alımına dair kurallar zamanla değişebiliyor. Karar vermeden önce bir kredi danışmanına, notere ve gerekirse bir gayrimenkul avukatına danış; kendi durumun için resmî kaynaktan teyit al.